Choć w dzisiejszych czasach pracę, a także miejsce zamieszkania zmieniamy częściej niż kiedyś – a co za tym idzie również mieszkanie, to jednak zakup mieszkania jest poważną decyzją i powinniśmy ją podjąć w oparciu o dokładną analizę. Nieudana inwestygacja może nas wpędzić w przymus mieszkania w tym miejscu przez długie lata i spłacanie drogiego kredytu. Przed zakupem warto przemyśleć najważniejsze aspekty, tak, aby decyzje podjąć świadomie. Nasza sytuacja może się zmienić – możemy stracić dobrą pracę, może nastąpić kryzys i okaże się, że mieszkanie przejściowe może być naszym mieszkaniem docelowym, warto więc również to przemyśleć – czy np. ma sens kupowanie mieszkania 40-metrowego dla rodziny z dzieckiem i drugim w drodze? Być może lepiej w takiej sytuacji zaczekać. Oczywiście może być tak, że nie będziemy mieć wyjścia. Warto jednak mimo wszystko postępować z pełną świadomością.

W związku z tym chciałabym rozpocząć serię poradnikową o kupnie i wykończeniu mieszkania i podjąć takie tematy jak: na co zwracać uwagę kupując mieszkanie?, na co zwracać uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera?, ile kosztuje wykończenie mieszkania?, na czym warto, a na czym nie warto oszczędzać wykańczając mieszkanie? Dzisiejszy wpis jest pierwszym z tej serii. Przedstawię w nim najważniejsze aspekty, na które należy zwracać uwagę kupując mieszkanie – czy to nowe, czy z rynku wtórnego. Zapraszam.

Ogólne zasady

Ustalenie budżetu

Przymierzając się do zakupu mieszkania, w pierwszej kolejności należy rozważyć, jaki mamy budżet – czy to dysponując gotówką, czy posiłkując się kredytem — i sprawdzić na rynku nieruchomości, na co w ogóle możemy sobie pozwolić. Warto przygotować się wcześniej na to, co możemy uzyskać, zanim będziemy nieprzyjemnie zaskoczeni, kiedy pośrednik przedstawi nam oferty. Warto również zastanowić się, czy z pomocy takiego pośrednika będziemy korzystać. Szukając sami mieszkania, poświęcamy nasz czas na przebieranie ofert i wciąż nie mamy pewności, czy to aby na pewno najlepsza dla nas oferta, z kolei zatrudniając agenta nieruchomości, musimy liczyć się z doliczeniem kosztów pośrednictwa. Sami musimy zdecydować, co jest dla nas ważniejsze.

Kolejne pytania, jakie należy sobie zadać to: Czy bardziej zależy nam na lokalizacji w centrum, czy większym metrażu? Czy aktualny budżet pozwoli nam na zakup mieszkania wystarczającego na obecną sytuację, ale też na zmiany w przyszłości? A jeśli nie, to czy będziemy w stanie kiedyś wymienić mieszkanie na większe lub w innej lokalizacji? Być może kredyt nie pozwoli nam na to. Może się okazać, że bardziej będzie nam się opłacało poczekać i dozbierać jeszcze trochę gotówki. Może być też odwrotnie – lepiej przestać wynajmować, a zacząć spłacać własny kredyt. Trzeba koniecznie podliczyć to wszystko, bo może się okazać, że jest odwrotnie niż nam się wydaje. Należy sprawdzić swoją zdolność kredytową i warunki kredytu. Ująć dodatkowe koszty – pośrednik, opłaty związane z kupnem, być może konieczny remont lub wykończenie mieszkania.

Mieszkanie nowe, z rynku wtórnego, z określonego okresu

Na cenę mieszkania często duży wpływ ma to, czy jest ono z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Choć mogłoby się wydawać, że jest odwrotnie, często mieszkania z rynku pierwotnego są tańsze – nieraz są w mniej korzystnych lokalizacjach i nie mają rozwiniętej infrastruktury. Dla niektórych jednak ich wielką zaletą będzie to, że będzie to budynek nowy, z nowymi instalacjami i nie będzie konieczności przeprowadzania remontu a jedynie wykończenie go – na własnych warunkach. A więc należy sobie zadać pytanie: Czy zależy nam, aby mieszkanie było nowe? A może interesują nas tylko mieszkania z rynku wtórnego lub z określonego okresu?

Okolica

Według mnie, podstawową zasadą przy wyborze mieszkania jest kierowanie się, których nie da się zmienić (np. lokalizacja) lub trudno zmienić (np. dostęp do przedszkola, szkoły) niż tymi, które stosunkowo łatwo zmienić (np. stan mieszkania). Często jest tak, że nie kładziemy wystarczającego nacisku na to, jak ulokowane jest mieszkanie względem przystanków komunikacji miejskiej, centrum miasta, pracy, szkoły, przedszkola, podstawowych sklepów, przychodni, parku – czyli elementów, z których korzystać będziemy najczęściej. Zwraca się za to uwagę na to, w jakim stanie jest mieszkanie, czy jest nowe, czy używane, czy wykończone, czy jest umeblowane, czy trzeba remontować łazienkę lub przemalować ściany – a tak naprawdę te rzeczy można „łatwo” naprawić. Jeśli nie mamy wystarczających funduszy w momencie kupna mieszkania, możemy to zrobić później lub etapami. Mimo wszystko lepiej zaczekać z koniecznym remontem i kilka miesięcy spędzić ze starą łazienką, niż latami męczyć się z dojazdami.

Oglądając mieszkanie (oraz koniecznie okolicę), lepiej robić to za dnia – wtedy możemy zauważyć więcej. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, jak się tam dojeżdża o różnych porach – samochodem i komunikacja.

Co warto sprawdzić? Czy w okolicy jest jakaś uciążliwa zabudowa lub droga? Czy jest planowana? Można to sprawdzić w miejscowych planach zagospodarowania terenu, jeśli takie są dla danego obszaru. Warto rozeznać się, kim są sąsiedzi? W jakim wieku – czy to emeryci, rodziny z dziećmi, studenci a może młodzi, pracujący ludzie wynajmujący mieszkania? Ile czasu zajmuje dojście na najbliższy przystanek, czy można z niego dojechać bez przesiadek do pracy/szkoły/centrum miasta, czy innego miejsca, gdzie często dojeżdżamy? Czy dziecko może samo dostać się bezpiecznie do szkoły? Czy musi przechodzić przez ruchliwą ulicę, a może musi daleko dojeżdżać (czyli rodzice będą musieli je wozić)? Gdzie są najbliższe sklepy, parki i czy można tam dojść na piechotę? Gdzie mogą parkować goście? Czy jest jakaś zieleń na osiedlu, plac zabaw dla dzieci, ławki, śmietniki, stojaki na rowery? Może się to wydawać mało istotne, leczy przy codziennym użytkowaniu takie rzeczy mają ogromne znaczenie.

Budynek

Przejdźmy do samego budynku. Na co zwrócić uwagę? Czy jest przypisana komórka lokatorska? Czy jest przypisane miejsce w garażu/miejsce parkingowe na zewnątrz? Ile jest przypisanych miejsc parkingowych? Czy osiedle jest strzeżone, czy nie (dopłata za stróża)? Jaka jest wysokość czynszu, co dostajemy w ramach czynszu? Czy w czynszu ujęty jest wywóz śmieci, woda, ogrzewanie? Na którym piętrze jest mieszkanie? Czy jest dostęp do windy? Czy jeśli na parterze to, czy jest on podniesiony? Czy ma wyjście na taras?

Mieszkanie

Co należy sprawdzić w samym mieszkaniu? Oczywiście metraż, układ mieszkania, układ pomieszczeń względem stron świata. Czy okna wychodzą na jedną stronę (i na jaką – na przykład, jeśli na południe — nie będzie gdzie uciec przed słońcem w gorące dni) czy na różne strony (lepsze przewietrzanie)? Czy układ ścian nam odpowiada lub, czy pozwala na modyfikacje, jeśli je planujemy? Czy pomieszczenia są ustawne? Jak duże są pomieszczenia? Jakie są wielkości pokoi mieszkalnych (powinny mieć minimum 8-9m2). Jaka jest wysokość pomieszczeń? Czy są sufity podwieszane? Czy pomieszczenia są dobrze doświetlone? W jakich porach dnia jest w nich światło? Czy mieszkanie jest dobrze wentylowane? Czy jaka jest wentylacja w mieszkaniu – mechaniczna czy grawitacyjna? Czy w mieszkaniu jest miejsce na zabudowaną szafę i szafy w ogóle? Czy w sypialni jest miejsce na podwójne łóżko (na rysunkach od deweloperów wrysowane meble często mają zakłamane wielkości)? Czy jest balkon, a jeśli tak to czy jest zadaszony? Jeśli nie, to czy możemy go sami zadaszyć? Od kogo musimy uzyskać zgodę?

Mieszkanie z rynku wtórnego

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego, będziemy zwracać uwagę na nieco inne rzeczy niż w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, dlatego też szczegółowe aspekty do sprawdzenia rozpisałam w tych dwóch kategoriach. W mieszkaniu nowym o materiałach budowlanych dowiadujemy się na samym początku z konspektu dewelopera. Inaczej sprawa wygląda w budynkach starszych. Nie zawsze jest to jasno powiedziane, ale zawsze warto to sprawdzić, dopytując, sprawdzając w dawnych projektach, czy nawet prosząc o zrobienie odkrywek. Na co szczególnie warto zwrócić uwagę? Ile lat ma budynek, w jakiej konstrukcji został wykonany, jak grube są ściany zewnętrzne i czy są docieplone? Jak wykończone są ściany? Czy są położone gładzie, czy tylko tynki? Czy w mieszkaniu jest wilgoć (trudno się jej pozbyć)? W jakim stanie jest podłoga np. parkiet? Czy wystarczy go wyremontować, czy wymieniać (koszty)? W jakim stanie są drzwi wewnętrzne? Czy trzeba je wymieniać? Czy wraz z ościeżami (koszty, trudności, być może konieczność dosztukowania podłóg)? Czy w mieszkaniu zostają jakieś meble (np. stała zabudowa szafy, kuchni)? To może podnieść cenę mieszkania, a być może i tak tego nie chcemy. Z drugiej strony nowe meble na wymiar są dość kosztowne. Zwróćmy też uwagę na konstrukcję budynku. Na przykład w kamienicach sprzed 1900 roku najprawdopodobniej będą stropy z drewnianych belek, które mogą być w różnym stanie. Podłogi na takich stropach (na legarach) często nadają się do zupełnej wymiany, co jest kosztowne i długotrwałe. Czy budynek jest objęty opieka konserwatorską? Jakich zmian możemy dokonać, jakich nie? Czy planowany jest remont elewacji/klatki schodowej/wymiana instalacji/okien? Jakie są okna w mieszkaniu, kiedy wymieniane? Z czego są ściany wewnętrzne, jakie grube? Ważną kwestią w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza tych starszych będą również instalacje. Warto zwrócić uwagę, z jakiego okresu pochodzą instalacje w budynku, z jakich materiałów są zrobione (zwłaszcza te, których nie możemy wymienić, czyli te nieznajdujące się w obrębie mieszkania)? Istotną rzeczą jest sposób ogrzewania mieszkania i wody (z sieci miejskiej, ogrzewanie wody piecykiem gazowym, ogrzewania mieszkania prądem – częste w starych kamienicach). Należy się również dowiedzieć, czy w mieszkaniu jest gaz, czy trzecia faza (potrzebna do płyt indukcyjnych).

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Sprawa ma się inaczej, kupując mieszkanie nowe. Tutaj warto sprawdzić na początek, czy wybrany deweloper ma doświadczenie, czy jest wiarygodny? Następnie, kiedy budynek będzie dostępny? Na jakim etapie jest budowa (im dalszy etap, tym mieszkania droższe, ale tez mniejsze ryzyko)? Co jest w okolicy budynku? Czy planowane są dalsze prace budowlane wokół? Ile mają potrwać (może to być kilka lat, co będzie dość uciążliwe)? Sprawdźmy również, w jakim stanie i standardzie dostaniemy mieszkanie (wyższy standard – wyższa cena za m2 mieszkania, za to mniej do samodzielnego wykańczania później). W konspekcie od dewelopera warto sprawdzić, czy stropy będą wykończone, jak wykończone będą ściany, jak wykończone podłogi? Czy będą gotowe parapety, czy będzie wykończony balkon (płytki), czy będą termostaty w grzejnikach? Jeśli chodzi o instalacje, tu przynajmniej mamy pewność, że będą one nowe i nie powinno być z nimi problemów. Warto jednak sprawdzić, jakie instalacje będą dociągane do mieszkania (gaz czy trzecia faza, telewizja satelitarna, Internet)? Gdzie będą wyprowadzone (czy w sensowych miejscach w mieszkaniu), ile gniazdek, punktów świetlnych jest zaplanowanych w ramach pomieszczenia?

To chyba wszystko, co przyszło mi do głowy. Może chcielibyście coś dodać? Jakie są Wasze doświadczenia w związku z kupnem mieszkania? Na co według Was zwracać uwagę?

Jeśli chodzi o moje osobiste preferencje, gdybym kupowała teraz mieszkanie, raczej nie kierowałabym się tak bardzo bliskością do pracy, bo w dzisiejszych czasach prace się zmienia dość często. Być może już lepiej kierować się bliskością do szkoły, jeśli ma się dziecko, aby mogło ono szybko dostać się do domu, albo żebyśmy rano mogli je szybciej dostarczyć. Albo po prostu stawiałabym na dostępność komunikacji publicznej, ulicy wylotowej do centrum lub miejsca, gdzie często dojeżdżamy (np. sklep, dom dziadków itp.). I na pewno stawiałbym bardziej na lokalizacje niż na stan mieszkania.

W planach mam kolejne wpisy na temat kupna, odbioru i wykończenia mieszkania, jak pisałam we wstępie. Jestem na etapie pomocy przy przechodzeniu przez cały ten proces, także pomyślałam, że mogę się z Wami podzielić zdobytym doświadczeniem i spostrzeżeniami, a wpisy okażą się pomocne. Pozdrawiam i do następnego!